A la une : Immobilier, la revanche des territoires ?

Le confinement lié à la crise sanitaire et la progression du télétravail ont engendré un afflux de demandes de biens immobiliers dans les grandes villes de province. De même, comme on peut le constater en Nouvelle-Aquitaine, les villes moyennes et les villages proches de grandes agglomérations ont désormais le vent en poupe.

 Paris n’apparaît plus désormais comme la locomotive du marché hexagonal. Courant 2020, le nombre de ventes de logements anciens a chuté de 12% en Ile-de-France (*), avec des prix intra-muros qui marquent une pause. Les villes de province, elles, en revanche, attirent de plus en plus d’habitants avec des prix en hausse, notamment pour l’habitat individuel. La crise sanitaire, des conditions de vie compliquées dans la capitale, les envies d’espace et de nature, ont ainsi fait durant 2020 le jeu des grandes villes de province. Selon la dernière note de conjoncture immobilière des Notaires de France, au 4^e trimestre 2020, en Nouvelle-Aquitaine, les prix de vente des maisons anciennes ont grimpé de 11,7% à Poitiers, 13,3% à Limoges et celui des appartements gagne dans ces deux villes environ 7%, tout comme à Bayonne.

Pas de ruée vers les campagnes

Pour Dominique Rulleau, président de la FNAIM Aquitaine, syndicat de professionnels de l’immobilier, cette tendance est similaire dans tous les départements de Nouvelle-Aquitaine, à Pau, Tarbes, Marmande, Bergerac… avec des différences pour le Bassin d‘Arcachon et le littoral atlantique où il s’agit davantage de ventes de maisons secondaires ou en Dordogne pour le tourisme. « Cette hausse des demandes est vraiment pour des villes moyennes, elle ne concerne pas les zones plus rurales, qui restent un marché classique d’amateurs de nature pour des maisons de week-end ou de vacances ou pour des retraités. »

Bordeaux, qui a connu une flambée des prix ces dernières années, se démarque cependant de des autres villes néo-aquitaines avec une attractivité plus nuancée. Ainsi, dans sa dernière analyse, Notaires de France prévoit d’ici à la fin mai 2021, une baisse d’environ 5% du prix des appartements bordelais. Une tendance à relativiser selon Catherine Coutelier, présidente de l’UNIS, Union des syndicats de l’immobilier, de Gironde. « Sur Bordeaux, en 2020, la dynamique transactionnelle est restée forte, contrairement à nos agences à Paris qui ont enregistré une baisse d’activité de 30%. Les ventes de T2 ont même été boostées. Les acheteurs sont juste plus exigeants sur le standing et l’authenticité des biens. On observe ce dynamisme d’ailleurs dans d’autres villes de la région, comme Poitiers ou Limoges qui présente une rentabilité supérieure à d’autres villes pour les investisseurs. »

 Un rayon d’achat élargi à 40 km des grandes villes

De fait, depuis la fin du premier confinement, dans les agences immobilières, les demandes de biens affluent dans un rayon allant désormais jusqu’à 40 Km autour de Bordeaux. « C’est un phénomène très nouveau. Auparavant, les recherches se limitaient à 20 ou 25 Km. Les gens acceptent d’habiter à des distances de plus en plus grandes de l’agglomération. En 40 ans, de carrière, j’ai connu des cycles d’attraction ou non des villes moyennes, avec une vague notamment en 2017, liée à l’arrivée de la LGV à Bordeaux, mais jamais de cette ampleur », analyse Dominique Rulleau. En Gironde, des villes telles que Ambarès, Saint-André-de-Cubzac, Libourne, Bazas, La Réole, Langon…ont ainsi le vent en poupe.

La clientèle ? Des jeunes foyers, surtout avec enfants, des actifs travaillant sur la métropole, et qui optent de préférence pour des villes bien desservies par les transports routiers ou ferroviaires, dotées de commerces, services médicaux, écoles… Les biens les plus demandés sont des maisons pavillonnaires récentes avec trois chambres et des prix variant de 180 000€ à 300 000€. Dans l’ancien, soit des maisons en pierre, « il ne reste plus beaucoup de produits et dans le neuf les programmes immobiliers sont rares dans ces zones plus éloignées de la métropole », précise le représentant de la FNAIM Aquitaine.

Focus sur l’activité du logement neuf en individuel aménagé

A l’échelle de l’ensemble des territoires étudiés par l’Observatoire Immobilier du Sud-Ouest, on note une augmentation de 23% pour les mises en vente et de 9% pour les ventes en 2020 (vs 2019) pour les périmètres en zone B2 non éligibles, correspondant aux marchés peu tendus. Alors qu’en zone B1 (marchés très tendus), les mises en vente et les ventes sont en baisse en 2020 (respectivement -3% et -28% vs 2019). Cependant on observe également qu’en zone C (correspondant à des marchés excentrés), le nombre de mises en vente a progressé (+23% vs 2019) mais le nombre de ventes a baissé (-15%), ce qui tend à signifier que les ventes ont du mal à se faire dans les zones trop éloignées des pôles d’activité. Il semble donc y avoir une réelle appétence des acquéreurs pour les secteurs relativement proches des bassins d’activité, ni trop près ni trop loin. Mais est-ce un effet post covid ou une conséquence du manque d’alimentation des marchés proches des centralités ?

Fuir le bruit, la pollution, les travaux…

Sur la rive droite de Bordeaux, de fait, les prix flambent. « Il y un attrait pour de grosses maisons, certains pouvant atteindre 1M€. Un bien vendu par exemple à 600 000€ avant la pandémie part désormais à 800 000 €. On sent chez les gens un besoin de fuir le bruit, la pollution, les travaux, l’insécurité qui règnent dans les centres villes. Cela est vrai désormais aussi bien pour les Parisiens qui arrivent en province que pour des Bordelais qui ont aussi envie de vert et d’ouverture, de retrouver une identité terrienne », analyse Catherine Coutellier, qui reste cependant prudente. « Après la pandémie, dans deux ou trois ans, il peut y avoir un retour dans les centres-villes. Là, nous sommes dans une crise sans précédent, l’effet immédiat est de fuir, mais par la suite la raison risque de s’imposer, avec l’intérêt de la proximité de travail, le problème de frais d’essence, de circulation, des enfants plus grands allant à l’université…Ce sera aussi un des paris des grandes villes que de rendre leurs centres plus accueillants ».

(*) note de conjoncture immobilière des notaires de France-avril 2021