Conférence OISO/EPA: 10ans de programmation , quel bilan tirer et quelles perspectives?

Près de 150 professionnels de l’immobilier ont assisté vendredi 12 mai au campus François-d’Assise à Bordeaux, à la conférence commune organisée par l’OISO et Bordeaux Euratlantique. Ce temps fort était l’occasion de faire un bilan chiffré des actions menées depuis 10 ans par l’Établissement public d’aménagement (EPA) sur les 740 hectares qu’il est en charge d’aménager sur une partie des communes de Bordeaux, Bègles et Floirac .

« Nous observons sur le périmètre de l’OIN Bordeaux Euratlantique une proportion de propriétaires occupants importante, résultat de la volonté de développer la vente aidée et une politique de maîtrise des prix de vente du libre qui restent inférieurs au prix moyen constatés sur la métropole bordelaise et a fortiori sur les autres zones d’aménagement » a précisé  Christophe Duportal, le président de l’OISO , lors de cette restitution, pointant quatre faits majeurs :

• Avec 3.000 logements livrés à date, l’OIN représente une part de plus en plus importante des ventes métropolitaines, 9,5% exactement en 2022.
• Ces ventes se concentrent en T2 et T3 avec un cœur des ventes en T3 ( 38% en 2022) et des grandes typologies qui représentent entre 20 et 25% des volumes .
• Contrairement aux autres secteurs aménagées de Bordeaux, la part des ventes à investisseurs est moins marquée sur l’OIN. Depuis 2018 les ventes à propriétaires occupants sont même majoritaires ( 51%) et ces ventes sont pour 30% des ventes aidées ( TVA 5,5%, PSLA, prix maitrisé, BRS…)
• Les prix de ventes ont certes augmenté de 35% sur la période 2014-2022 mais le prix moyen qui se situe tout de même largement sous les 5.000€/m² , exactement à 4 745€/m² au 1^er trimestre 2023

10 ans après son lancement, l’EPA a livré 3.000 logements

Suite à la présentation de ce bilan chiffré , le média Placéco a animé une table ronde intitulée « Regards croisés » entre Bordeaux Euratlantique et La Fab, la Société publique locale (SPL) créée en 2012 par les 28 communes de Bordeaux Métropole.
L’objectif de l’EPA lors de sa création, en 2010, était de loger 50.000 nouveaux habitants d’ici 2030, sur les 738 hectares d’Euratlantique. A date, 3.000 logements ont été livrés, essentiellement sur Bordeaux (1.900 sur la ZAC Saint-Jean-Belcier, 1.100 sur la ZAC Garonne-Eiffel). « Nous nous organisons quartier par quartier pour créer de la mixité fonctionnelle et sociale », a souligné Valérie Lasek, directrice générale de Bordeaux Euratlantique.

Si au départ, l’EPA avait comme particularité la production de grands logements (T4, T5), il a dû revoir ses programmations au fil des ans, pour s’adapter à l’évolution de la demande. Notamment en augmentant la part de petits logements, de logements étudiants et de logements sociaux. « Nous avons des dispositifs de plafonnement des prix de vente moyens, avec l’idée sous-jacente de pouvoir loger tous les ménages métropolitains », a précisé Jean-Emeric Monseau, directeur transversal et innovation de Bordeaux Euratlantique.

La Fab, elle, porte depuis dix ans un programme pour construire 50.000 logements autour des axes de transports collectifs baptisé « Habiter, s’épanouir, 50.000 logements accessibles par nature ». 1.800 d’entre eux ont été livrés, et 4.500 sont en cours de phasage administratif ou en chantier. « Nous sommes un peu en retard sur la livraison, car nous subissons les mêmes difficultés que les autres acteurs de la construction », a noté Jérôme Goze, directeur général délégué de La Fab, précisant que 11.000 logements sont « dans les cartons » sur neuf concessions d’aménagement sur le territoire. L’objectif initial de l’aménageur était de « tenter de retenir dans le périmètre intra-rocade, les familles qui ont tendance à partir dans les quartiers pavillonnaires ». Comme son homologue, La Fab s’est ainsi repositionnée sur des logements plus petits, et en lien avec les capacités budgétaires des ménages. « Aujourd’hui, 75% des ménages sur la métropole comptent une ou deux personnes », a pointé ainsi Valérie Jamet, directrice de l’ingénierie foncière de La Fab.

Des réussites et des difficultés

Parmi les réussites de Bordeaux Euratlantique,Valérie Lasek, la directrice générale de l’EPA pointe le quartier d’Armagnac, majoritairement construit en bois. Une volonté de l’EPA, de développer cette filière en testant des hypothèses de construction, mais qui n’est pas toujours simple à mettre en place. « On se rend compte qu’il y a encore des efforts à faire pour changer les modes constructifs, orienter la production vers des matériaux biosourcés, géosourcés…Ce n’est pas si simple de passer d’une démonstration réussie à une généralisation. »
Pour Jérôme Goze, l’une des fiertés de La Fab est « d’avoir mis le sujet du logement abordable à l’agenda ». Si ces logements ne représentent que 10 à 12% de la programmation, ils cristallisaient initialement les craintes « sur la capacité à produire du logement moins cher ». Même si les coûts des travaux et du foncier continuent d’augmenter, le directeur général délégué ne cache pas qu’il attendrait des actions « un peu fortes» de la part des pouvoirs publics.

Quelles pistes pour faire sortir les opérations ?
De l’avis des deux aménageurs, le coût du foncier est un enjeu majeur pour les années à venir, pour trouver un modèle économique équilibré. La Fab comme Bordeaux Euratlantique abordent le dispositif du BRS (bail réel solidaire) comme une partie de la réponse à la question, « même si ce n’est pas le Graal pour sauver nos opérations », a noté Jérôme Goze. « Le BRS est un outil qui doit faire en sorte de ne pas faire monter le foncier, et permettre d’amortir la charge foncière à plus long terme tout en ayant des logements plus abordables », a analysé Jean-Emile Monseau.
Pour sortir des opérations, l’inspiration peut venir de l’étranger, de modèles de « frugalité heureuse » privilégiant le low tech aux options technologiques. Notamment, pour maîtriser les charges induites sur les ménages et pour les collectivités lorsqu’elles exploitent les équipements. « L’inspiration, c’est aussi l’intensification des usages des mètres carrés bâtis, selon Valérie Lasek. Utiliser des écoles en dehors des périodes scolaires par exemple. »

Jérôme Goze, lui, a cité en exemple la transformation des zones commerciales pour retrouver un sol fertile et habitable, tout en conservant des commerces de proximité : « Nous sommes en train de tester de nouveaux modèles, nous regardons ce qui se fait dans les pays européens… Nous n’avons pas de solution, mais notre objectif est d’avoir un minimum de matières pour un maximum de services. »

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Photos: Julie Bruhier