Editorial du 3e trimestre 2022 – Promotion Immobilière

PRINCIPAUX MARCHES DE CHARENTE MARITIME

La tendance est également baissière sur l’agglomération Rochelaise avec des mises en vente (152 au 3T2022) rapidement absorbées par les ventes qui, bien qu’en recul, se maintiennent à 108 de sorte à réduire considérablement le stock qui s’établit à 427 lots à date. Les typologies de biens à l’offre restent en cohérence avec les biens vendus avec 79% de petites et moyennes typologies vendues contre 67% restant à l’offre. Les ventes se concentrent pour près de 58% sur la ville-centre et s’orientent principalement à propriétaires occupants que ce soit sur la Rochelle ou la CDA (59 contre 58%).
Les prix de vente augmentent considérablement à échelle de l’agglomération et s’établissent à 4 964€/m² hors stationnement en collectif libre (+607€/m² vs 3T2021), une tendance observable tant sur la ville-centre qu’en périphérie (5 098€/m² hors stat. soit +15% sur l’année glissante côté la Rochelle, et 4 672€/m² hors stat. soit +14% en périphérie).
Pas d’activité significative recensée sur les agglomérations de Saintes et de Rochefort pour l’heure sur l’année 2022.
L’activité est tout aussi marginale sur l’agglomération royannaise qui compte 6 ventes brutes dont 3 désistements au 3T2022. On note 24 mises en vente sur la période et une offre commerciale qui se structure avec 90 lots disponibles dont 43 en individuel groupé. En lien avec certaines opérations bénéficiant d’un environnement spécifique proche du bord de mer, on observe de fortes disparités de prix sur le territoire allant jusqu’à 8 600€/m². Ainsi le reste à l’offre se positionne en moyenne à 5 370€/m² hors stat. en collectif libre quand les dernières ventes réalisées se sont positionnées à 4 614€/m² (+7% vs 3T2021).

SECTEUR GIRONDE

Les conditions de marché se durcissent à échelle régionale sur les trois premiers trimestres 2022 avec des dynamiques qui fluctuent mais restent toutefois baissières sur des secteurs en demande.
La Gironde enregistre un net recul d’activité avec 614 mises en vente (-37% vs 3T2021) et des ventes qui reculent également de 23% par rapport au 3T2021 passant ainsi sous le seuil des 600 ventes (579), ce qui n’était pas arrivé sur le territoire depuis le 2ème trimestre 2020 (580 ventes). L’offre recule également en lien avec la baisse d’alimentation et le ralentissement des ventes et se stabilise depuis le 1T2022 entre 3 000 et 3 125 lots disponibles (3 071 au 3T2022 soit -19% vs 3T2021). Les propriétaires occupants sont majoritaires sur l’année glissante avec 53% de ventes leur étant destinées au 3T2022. Près de 79% de l’activité est actuellement concentrée sur la métropole bordelaise.

Ainsi l’activité métropolitaine ne fait pas exception aux tendances observées à échelle de la Gironde avec un retrait global de ses dynamiques : 455 ventes (-18% vs 3T2021), une alimentation parmi les plus faibles observées avec 410 mises en ventes (-38% vs 3T2022) et 2 743 logements disponibles à l’offre. Notons que l’activité se concentre en dehors de la ville de Bordeaux qui ne représente que 26% des ventes nettes. Les secteurs aménagés pèsent moins dans le poids total des ventes réalisées sur la période, notamment sur la ville-centre dont elles ne représentent qu’1/3 de l’activité, une baisse de moitié par rapport au trimestre dernier (66% des ventes au 2T2022). Les niveaux de valorisations poursuivent leur hausse pour atteindre 4 664€/m² hors stationnement en collectif libre au 3T2022 à échelle métropolitaine. L’écart se creuse davantage entre la périphérie (en deçà de 270€/m²) et Bordeaux qui se positionne à 5 158€/m² hors stationnement. L’offre commerciale est également en hausse, toujours plus onéreuse que les ventes en périphérie quand on observe le phénomène inverse sur la commune de Bordeaux (4 809€/m²). 1/4 des ventes et de l’offre se positionnent à plus de 5 000€/m² hors stationnement sur la métropole.
Notons également que 81% des ventes se concentrent du T1 au T3 avec des grandes typologies de logements plus en difficulté avec un taux d’écoulement situé entre 2,1 et 2,4%. Le reste à l’offre en T4 -T5 reste conséquent avec 858 logements disponibles, soit 31% du stock. Les ventes dites aidées sont particulièrement faibles (25 3T2022) et représentent 8% des ventes à propriétaires occupants soit 6% des ventes globales sur ce trimestre.
Le secteur littoral, hors Bassin d’Arcachon, enregistre une faible activité avec 41 ventes réalisées pour 20 mises en vente. Le stock disponible ne cesse de baisser avec 60 lots disponibles actuellement, 25% de moins qu’au 3T2021. Les ventes ont été portées par les propriétaires occupants (76%).
Le secteur arcachonnais a été marqué par une réalimentation du marché avec 156 mises en ventes sur la dernière période et des ventes qui se maintiennent sur des niveaux comparables au 3T2021 (58 ventes pour chaque période). L’offre commerciale est de fait plus importante avec 207 logements disponibles. Le marché reste porté par les propriétaires occupants (79% des lots vendus) et les prix observés sont particulièrement élevés (6 280€/m² hors stationnement), 1 663€ de plus qu’au 3T2021. Cette tendance est davantage à relier à la localisation et à la nature des opérations commercialisées avec 63% des ventes dépassant le seuil de 5 500€ et un reste à l’offre bien en deçà (5 130€/m²).

LIMOGES METROPOLE

L’activité de promotion immobilière de la CU Limoges Métropole est dynamique au 3T2022 avec des ventes en hausse et des stocks qui peinent toutefois à se renouveler avec une faible réalimentation du marché (23 mises en vente au 3T2022) survenant après deux trimestres à l’arrêt. On comptabilise ainsi 41 ventes (+46% vs 3T2021) et de fait une forte diminution du reste à l’offre : 35 logements disponibles soit -73% par comparaison au 3T2021. Les ventes sont majoritairement portées par les propriétaires occupants (63%), une part équivalente au 3T2021 (64%). Ces dernières se sont par ailleurs concentrées en T3 (63%).

Les prix de vente libres ont progressé de plus de 5% depuis le 3T2021 pour venir s’établir à 3 363€/m² hors stationnement, des prix qui se stabilisent entre 3 300 et 3 400€/m² en collectif sur les trois premiers trimestres de l’année. L’offre se positionne sur des valeurs légèrement supérieures  : 3 413€/m² hors stationnement et s’inscrit dans une dynamique haussière continue sur l’année glissante.

TERRITOIRE DE PAU

L’activité de promotion immobilière connait un rebond au 3T2022 sur l’agglomération paloise avec 44 ventes nettes réalisées (+91% vs 3T2021) bien que l’on ait arrêté d’alimenter le territoire puisqu’aucune mise en commercialisation n’a été recensée sur ce trimestre. Cette tendance permet d’assurer une bonne absorption des 160 mises en vente du trimestre précédent. Ainsi l’offre commerciale est conséquente avec 229 logements disponibles (+82% vs 3T2021) et pour 52% concentrée en collectif sur la commune de Pau. Notons un regain d’intérêt des investisseurs présents à hauteur de 43% dans les ventes en collectif quand ils ne représentaient que 22% des ventes au 3T2021.

Les prix de vente libres ont fortement évolué sur l’année glissante pour venir s’établir à 3 201€/m² hors stationnement en collectif, soit une augmentation de 374€/m² depuis le 3T2021 (+13%) et ce en lien avec le positionnement élevé des récentes alimentations. L’offre se positionne sur des valeurs supérieures (3 356€/m² hors stat. soit +16% vs 3T2021) laissant entrevoir une possible poursuite de l’évolution des prix au trimestre prochain.

GRAND POITIERS

L’activité de promotion immobilière reste confidentielle et irrégulière à échelle de la CU du Grand Poitiers avec seulement 21 ventes recensées au 3T2022 tandis que le stock se constitue avec actuellement 107 logement disponibles. Cette tendance est à relier avec le fait qu’on ait alimenté le secteur de 87 biens sur les deux derniers trimestres (dont 26 lots au 3T2022). Le territoire connait un fort attrait des investisseurs présents à hauteur de 67% dans les ventes dont les volumes sont toutefois à relativiser, et ce en lien avec le portage fiscal de Poitiers en B1. Les ventes sont par ailleurs localisées uniquement sur la commune et se concentrent à 90% en T2-T3.

Les prix de vente en collectif libre enregistrent une légère baisse pour s’établir à 3 132€/m² hors stationnement au 3T2022 (-5,8% vs 3T2021). Le reste à l’offre se positionne sur des valeurs plus élevées en lien avec les récentes alimentations (3 246€/m²) laissant entrevoir un possible retour à la hausse des prix de ventes au trimestre prochain.

SUD AQUITAINE

L’activité de promotion immobilière du secteur Sud Aquitaine est en recul au 3T2022, ne faisant pas exception aux dynamiques régionales avec des alimentations en baisse de 8% par rapport au 3T2021 (285 contre 311). Les ventes connaissent également un ralentissement avec 243 logements commercialisés sur la période contre 335 l’an passé (-24% vs 3T2021).

Ces dernières restent majoritairement portées par les propriétaires occupants (69%) en libre (93%). De fait, on observe une offre commerciale qui se constitue avec 739 lots disponibles à date, notamment sur plan (71%), soit une hausse de 14% du stock  par comparaison avec le 3T2021. A noter : une répartition  typologique du reste à l’offre qui est parfaitement représentative des ventes réalisées avec 80% de T2-T3 vendus, pour 80% de stocks et 18% de grands logements relevés tant dans les ventes que dans les stocks.

Dans ce contexte de durcissement des conditions de marché initié depuis plusieurs années sur le secteur, les prix poursuivent leur ascension pour atteindre 5 733€/m² hors stationnement en collectif libre sur un territoire toutefois marqué par de fortes disparités d’une commune à l’autre et plus d’1/3 des ventes réalisées en gamme haute des valorisations (> 5400€/m² hors stat.). Le prix de l’offre est inférieur à celui des ventes (5 395€/m² hors stat.) laissant entrevoir une possible stabilisation voire une tendance baissière des valorisations sur le prochain trimestre.