Météo immobilière toujours très perturbée pour ce 2e trimestre 2023 - Observatoire Immobilier du Sud-Ouest
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Edito

Météo immobilière toujours très perturbée pour ce 2e trimestre 2023

Publié le 8 août 2023
Par Christophe DUPORTAL
président de l'OISO

Gironde

A mi-année, si la situation du marché immobilier girondin est toujours préoccupante au regard des années précédentes – mises en vente en baisse de 14% par rapport au 2T2022, des ventes en recul de 52%, un niveau élevé de désistements, certaines métriques reprennent des couleurs dans certains secteurs.

Côté Bordeaux métropole, si le niveau des mises en vente progresse par rapport au 1T2023, 480 unités mises sur le marché contre 271, sur une année glissante, l’agglomération affiche tout de même une baisse de 34% des mises en vente. Parmi ses mises en vente les lots de type RE2020 représente 57% des lots.
L’offre commerciale s’établit ainsi à 2.856 lots disponibles. Le niveau de vente continue lui aussi à inquiéter. Avec 289 unités vendues au 2T2023, le recul est de 57% sur une année  glissante. A noter qu’un stock s’est constitué avec 210 lots livrés qui n’ont pas encore trouvé preneur.
Côté destination des ventes, les investisseurs sont toujours en repli par rapport à la même époque l’an dernier et représentent 31% des ventes.
Côté ventes à occupants à noter la percée du BRS qui représente 24% des ventes aidées.
Côté prix, la hausse se poursuit et la métropole dépasse désormais la barre des 5.000€ le m².

En zoomant sur la ville de Bordeaux, on constate une tendance similaire : une reprise des mises en ventes à 231 unités contre 29 au 1T2023 et une offre commerciale qui progresse avec 1.338 lots disponibles, + 19% sur une année glissante, mais un niveau de vente qui reste en fort recul, -68% sur un an avec seulement 71 ventes au 2T2023. Les ventes en secteur aménagé représentent 17 de ces 71 ventes soit 24%. Sur la Ville centre, un stock de lots livrés est en train de se constituer.
Côté destination des ventes, les investisseurs sont en net recul. Ils représentent désormais moins d’un tiers des ventes quand ils étaient encore 52% il y a un an.
Côté prix en revanche, la ville semble se stabiliser. Le prix moyen au m² s’établit à 5 293€/m²

Du côté du bassin d’Arcachon, on note un rebond d’activité sur ce 2T2023 avec des mises en vente en forte augmentation, 278 unités mises sur le marché à comparer au 80 du 1T2023. L’offre commerciale s’établit ainsi à 471 lots disponibles. Le niveau de vente s’en ressent en conséquence puisque le secteur enregistre 85 ventes au 2T2023, soit une progression de 37% sur une année glissante (et même +102% si on compare au 1T2023).
Côté destination des ventes, on constate que les investisseurs sont en net recul et représentent moins du tiers des acquéreurs (24%) quand ils étaient encore 42% au 2T2022. Les propriétaires occupants sont donc désormais largement majoritaires (76%). A noter que les ventes aidées sont quasi inexistantes, 7 sur 65. Les prix de vente continuent de progresser à 5.579€/m² soit une augmentation de 16% sur une année.
Sur le secteur littoral, hors Bassin d’Arcachon, l’activité est toujours atone avec 28 ventes enregistrées au 2T2023 pour 43 mises en vente et une offre commerciale qui s’établit à 151 lots disponibles.

Le secteur libournais est quant à lui à l’arrêt avec 2 ventes au 2T2023.

La Rochelle

La morosité s’installe sur le secteur rochelais. Même si les données d’activité sont légèrement à la hausse par rapport au 1T2023 quasi atone, le contexte est globalement peu satisfaisant.
Le niveau de mises en vente, 44 lots, – certes en hausse par rapport au 1T2023, reste tout de même en recul de 77% par rapport à l’année dernière à la même époque. L’offre commerciale s’établit ainsi à 464 lots disponibles sur le secteur dont 255 lots sur la Rochelle. A noter que le stock de lots déjà livrés qui était de 21 unités au 1T2023 a été en partie résorbé. Seuls 10 lots achevés restent encore sur le marché.
Côté ventes, la tendance est toujours baissière. Au 2T2023, le secteur enregistre 68 ventes soit un recul de 57% sur une année glissante. Ces ventes sont à 68% à propriétaires occupants, et se concentrent toujours sur la communauté d’agglomération de La Rochelle. Cependant à La Rochelle même qui enregistre 27 des 68 ventes, investisseurs et propriétaires occupants sont quasi à égalité.
Côté prix de vente, la hause se poursuit. Sur l’agglomération de La Rochelle, ils s’établissent à 5.607€/m² stationnement inclus en collectif libre, + 11% sur un an tandis que La Rochelle semble s’installer durablement au-dessus de la barre des 6.000€/m² à 6.191€/m² au 2T2023.

A noter que Royan connait un regain d’activité sur ce 2T2023 avec la mise sur le marché de 60 lots. L’offre commerciale s’établit ainsi à 144 lots disponibles. Le niveau de vente s’en ressent puisque le secteur enregistre 21 ventes soit 400% d’augmentation sur une année glissante. A noter que 19 des 21 ventes sont à propriétaire occupants et parmi celles-ci 5 sont en BRS.

Sud Aquitaine

Morosité  confirmée également au 2e trimestre pour l’activité de promotion immobilière en Sud Aquitaine. L’offre est stable à 961 lots disponibles contre 962 au 1T2023, en progression de 22% sur une année glissante. Le niveau des ventes s’il poursuit sa tendance baissière, 265 unités vendues soit – 8% sur une année glissante, résiste tout de même mieux que dans le reste de la Nouvelle Aquitaine.
En revanche, les mises en vente s’effondrent :  -45% par rapport au 1T2023 et -36% sur une année glissante avec en conséquence un stock dur qui commence à se constituer.
Côté destination des ventes, les ventes à investisseurs continuent leur recul et représentent désormais moins de 30% des ventes. Côté ventes à occupants, à noter la percée des ventes en BRS qui représentent 13% de celles-ci et même 90% des ventes aidées ce trimestre.
Côté prix, les niveaux de valorisation restent élevés : après un pic à plus de 6.000€/m² au 3T2022, les prix au 2T2023 s’établissent à 5.541€/m² avec parking, un prix stable par rapport au 1T2023.
L’activité se concentre toujours sur le secteur de la communauté de communes du Pays Basque mais les secteurs du Grand Dax et de Maremne Adour continuent leur progression.

Pau

Confirmation de la tendance baissière sur le secteur palois. Les mises en vente sont toujours réduites à la portion congrue, 31 mises en vente quand elles étaient 189 il y a un an à la même période soit 83% de baisse.
Même si le niveau des ventes se porte un peu mieux au 2e trimestre, 37 lots vendus contre 5 au 1T2023, cela reste inférieur au niveau du 2T2022 (66 ventes).
Le niveau de l’offre commerciale – 168 lots disponibles – reste lui aussi inférieur au trimestre précédent et en baisse de 50% sur une année glissante.
Côté prix, le secteur n’échappe pas à la hausse. Le prix de vente moyen avec parking s’élève à 3.962€/m² soit une hausse de 7%(+274€ au m²).
L’activité se concentre toujours sur Pau et sa périphérie, et la destination des ventes s’équilibre entre investisseurs (51%) et occupants ( 49%). A noter aussi à Pau la progression des ventes en BRS, 4 ventes sur le trimestre soit 22% des ventes à occupants.

Limoges

Activité stable au 2e trimestre sur Limoges, voire même légèrement à la hausse avec 46 unités mises en vente, une offre commerciale qui progresse pour s’établir à 137 lots disponibles et un niveau de vente qui reste stable avec 20 lots vendus. Ces ventes concernent à 55% des propriétaires occupants.
Côté prix, une légère baisse s’amorce. Au 2e trimestre 2023, le prix moyen au m² stationnement inclus en collectif libre s’établit à 3.890€/m² soit un recul de 5% sur une année glissante.

Poitiers

Activité stable sur la CU du Grand Poitiers au 2T2023. Après un niveau de mise en vente exceptionnelle au 1T2023 (175 lots), le niveau revient à la normal au 2T2023 avec 42 unités mises sur le marché. L’offre commerciale se stabilise ainsi à 241 unités disponibles.
Le volume de vente progresse légèrement avec 42 ventes (contre 33 au 1T2023) ce qui reste tout de même confidentiel.
Côté prix, comme Limoges, le secteur amorce une baisse avec un prix au m² stationnement inclus en collectif libre qui s’établit à 3.666 €/m² soit une baisse de 8% par rapport au 1T2023.